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2019年上半年平顶山市房地产开发市场运行简析
文章添加时间: 2019-08-01     文章点击数:

上半年,平顶山房地产开发市场运行情况持续走低,开发投资年初低开,上半年呈波浪式回升,但增速始终处于负增长状态,房屋施工面积增加,商品房销售增加,待售面积总体下降。各项指标增降不一,企业资金仍有压力,楼市仍然徘徊回暖的边缘,未来房地产发展不确定因素较大。目前平顶山房地产市场正处于两级分化阶段,今后仍需密切关注市场发展方向。

一、房地产开发投资连续下降,房屋施工面积增加

上半年,平顶山市在库房地产开发企业为458家,在建项目341个,完成房地产开发投同比下降28.5%,降幅比1-5月扩大6.1个百分点。自年初开始平顶山市房地产投资连续6个月处于下降调整阶段。

从开发项目构成看,住宅投资同比下降24.3%。住宅投资占房地产开发投资的比重为82.7%,其中商业营业用房投资同比下降54.6%。

从开发项目分布区域看:房地产投资项目仍然主要集中在市区,县(市)相对较少。今年上半年,平顶山市在库房地产开发项目有341个。计划总投资在5亿元以上的项目共有84个,除石龙区外其他县(市、区)均匀分布,但仍然主要集中在市区。

2019年上半年平顶山市分县区房地产开发投资完成情况

指标名称

比去年同
期增长(%)

 

商品住宅(%)

平顶山市

-28.5

-24.3

新华区

-38.8

-40.8

卫东区

-40.2

-28.7

石龙区

 

 

湛河区

-32.2

-31.5

宝丰县

-36.2

-25.5

叶  县

-52.9

-40.2

鲁山县

27.4

58.2

郏  县

-10.9

-19.5

舞钢市

-38.6

-34.9

高新区

909.9

838.2

新城区

-13.1

-23.1

受经济大环境影响,平顶山新入库项目较去年有所增加,房屋施工面积呈现增长趋势。上半年,全市房地产新入库项目为16个,房屋施工面积达2047.6万平方米,同比增长8.9%,其中,住宅施工面积1586.3万平方米,增长9.5%,占房屋施工面积的比重为77.5%;新开工面积为175.6万平方米,增长15.6%,其中住宅新开工面积为127.1平方米,增长24.2%,占房屋新开工面积的比重为72.4%。

二、商品房销售增长较多,去库存压力仍然不容轻视

1、商品房销售快速增长。上半年,平顶山市商品房销售面积为126万平方米,同比增长16.6%。其中,商品住宅销售面积为118.3万平方米,增长19%,占商品房销售面积的比重为93.8%;非住宅类商品房销售面积为7.7万平方米,占商品房销售面积的比重为6.1%。受政策面的影响和商家各种清盘促销积叠加是商品房销售出现明显向好的主要原因。2019年以来,由于国家将要陆续出台一系列对房地产有深远意义的政策,并给房地产市场走势带来不确定因素,导致房地产公司加大销售力度。目前销售较为理想的项目主要是近年来新入驻平顶山的大型房地产开发企业,如恒大、碧桂园、中梁、建业等房地产公司,这些外来公司具有资金充足、设计理念新颖、诚信较高、服务到位等明显优势

 

上半年,平顶山市商品房销售额完成62.6亿元,同比增长24.2%。其中,商品住宅销售额为57.7亿元,增长33.6%,占商品房销售额的比重92.2%;非住宅类商品房销售额为4.9亿元,占商品房销售额的比重为7.8%。

2019年上半年平顶山市房地产分县(市、区)销售情况

指标名称

销售面积
(平方米)

 

商品房销
售额(万
元)

 

住宅

住宅

平顶山市

1260120

1182747

625885

577079

新华区

108920

97872

57101

47992

卫东区

85131

82921

49549

48042

石龙区

 

 

 

 

湛河区

230627

230469

139903

139761

宝丰县

128821

92869

62288

41055

叶  县

117670

104282

41357

34160

鲁山县

170015

164513

68954

66002

郏  县

98724

93581

40676

36042

舞钢市

100068

99996

43552

43506

高新区

56900

56900

26192

26192

新城区

163244

159344

96313

94327

三、企业到位资金下降,资金到位率低,应付账款增加,压力加大

今年上半年,平顶山市房地产开发企业实际到位资金67.4亿元,同比下降22.3%。平顶山市房地产开发企业实际到位资金增速低于开发投资增速6.2个百分点。从资金构成看,平顶山市房地产开发企业自筹资金30.4亿元,同比下降43.4%,占到位资金的比重为45.1%;国内贷款6.2亿元,同比下降34.6%,占比为9%;其他资金4.8亿元,增长111.3%,占比为7%。其他资金中,定金及预收款17.2亿元,增长62.9%;个人按揭贷款8.9亿元,下降18.4%。

四、对策建议

(一)强化市场监督管理。一是不断完善相关政策,严格落实国家各项调控政策,进一步加大房地产市场供需结构调整。对国家新出台的政策措施,及时跟进、强化落实,确保房地产市场平稳运行。强化资金、土地等要素保障,降低土地开发成本,进一步盘活存量建设用地。强化房地产企业资金管理,开拓融资渠道,优化企业筹资环境,降低财务风险,提升企业信用度。要通过税收、财政、信贷政策的落实,抑制房地产市场中的投机行为,加大差别化信贷执行力度,防范各类住房按揭贷款风险。在有效抑制投机性购房的基础上,刺激商品房交易市场,提升商品房销售量。二是规范市场秩序,加强房地产开发全程监管。增加房地产市场信息的披露和透明度,稳定商品房销售价格,打压房地产市场投机行为。进一步加强商品房预售管理,严格预售许可审批,严查房地产项目无证开发建设、销售等,最大限度排除干扰房地产市场正常秩序的行为。积极吸引外地优秀房地产企业进入,引导市场有序良性竞争,加大引进和培育房地产大项目建设力度。

(二)加快消化商品房库存,有序推进棚户区改造。从房地产业发展角度看,一定的存量是正常的,但要适度,过高直接影响投资动力,空置率过低,求大于供,价格走高,导致消费需求不足。供给端和需求端要同时发力,积极消化商品房库存。一是要与城镇棚户区改造相结合。推动棚户区改造货币化安置方式,包括政府组织棚户区改造居民自主购买安置房、政府购买存量商品房源作为安置房和货币补偿三种方式的落实。二是要与新型城镇化相结合。加强配套设施建设及公共服务,持续提高城市综合承载能力,提高劳动力资源配置效率。三是要与政府规划相结合。完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套,还可通过直接收购或兼并重组因受资金困扰而无力追加投资的企业,转让给优质企业进行再次开发或重新开发。

(三)引入互联网与物联网,充分发挥两网的作用,增强和改善住宅功能。大力提倡建设新型住宅小区,充分利用互联网,达到信息交流互联互通,提高新建住宅小区品质,不断提高开发设计理念,提高小区居住环境,充分利用物联网、互联网建设智慧小区,智能家庭,有机的将物业管理、小区安保、车辆管理以及各项服务结合,提高服务效率,提升生活居住品质。

(四)加强市场舆论引导。正确解读市场走势和有关调控政策措施,加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清,切实促进社会和谐稳定,不断提高监测分析水平,及时主动发布商品住房建设、交易及商品房销售房价、房屋出租等方面的权威信息,引导购房者适度消费、梯度消费,逐步形成科学合理的住房消费观念。